央企“圍獵”上海世博園
時間：2013-05-20 08:44
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幾家“不差錢”的央企在土地市場上“狹路相逢”，高地價似乎無法避免。
“真是一物降一物！”在中國電力投資集團華東分公司 下稱“中電投” 力壓長江三峽集團、中國人保財險公司，以10.1億元的價格拿下浦東新區上海世博會地區A09A-01商辦地塊后，一位知情人士感慨道：“長江三峽集團為了這塊地做了很充分的準備，總部下令一定要拿下，沒想到碰到了承價能力更高的中電投。”
近日，在經過近百輪競價后，中電投拿下上述地塊，折合樓面價每平方米33192元，溢價率22.6%，這一價格已接近中海工業聯合體創下的34821元的今年上海土地出讓單價紀錄。
在世博園B區10余幅地塊被清一色的央企底價“包攬”后，這是原世博園內首次出現地塊溢價成交現象，33192元的樓面價也毫無疑問地成為世博園區的單價地王。
地價翻番
公開資料顯示，A09A-01地塊出讓面積7607.2平方米，容積率為4，起始價為8.24億元，折合樓面價每平方米27075元。
筆者在競拍現場看到，1號競買人中國人保財險公司在3次舉牌后就退出了地塊的爭奪。此后，3號競買人中電投與5號競買人長江三峽集團開始了輪番“互掐”，雙方都在對方加價后毫不猶豫地舉牌。直到報價超過9億元以后，雙方思考的時間開始變長，舉牌速度明顯變慢。在經過近百輪競價后，中電投報出了10.1億元的價格，長江三峽集團無奈放棄競買。
此前世博園B區出讓的10余幅土地的底價多在每平方米1.7萬～1.9萬元之間，而此次出讓的6幅A片區地塊其起始樓面價統一為27075元，相較此前高出四成以上。由于此前B區出讓土地均底價成交，故世博園區土地價格在兩年內已基本實現翻番。
上海城市房地產估價有限公司咨詢師邵明浩認為，這個價格符合預期，但和周邊地塊及B片區成交地塊價格相比，價格上漲還是比較明顯的。“不過，A片區比B片區的區位要好很多，因為它更靠近北面的小陸家嘴。”人保財險一位內部人士坦言：“33192元的成交樓面價比我們預計的最高單價還高出了1000多元。”
此外，筆者發現，“惜敗”的長江三峽集團近期在土地市場上頗為活躍。4月24日，三峽集團以3.7億元底價奪得昆明市盤龍區龍泉街道辦近120畝商務金融用地，而在一周前，該集團取得同一區域總計307畝住宅用地，耗資近10億元。
有業內人士對此分析稱，目前國內的流動性很充裕，從儲備資產的角度來看，央企高價“搶地”也不足為奇。此前B區是靠央企把地塊價值“撐起來”的，隨著市場的回暖，世博園區的土地盛宴再次升級，周邊地區的房價亦水漲船高。
據機構統計，上海5月份將有21幅經營性用地出讓，累計起始出讓金額高達117億元，出讓幅數及金額均為年內新高。
周邊房價水漲船高
據21世紀不動產上海區域市場研究部統計，自2011年10月出讓首幅原世博園區內地塊至今，該區域已合計出讓了多達18幅商辦類用地，累計出讓面積為15.6萬平方米，出讓總金額達137.6億元。其中世博B片區內已成功出讓15幅各類商辦地塊，且皆為底價成交。
筆者了解到，世博園B片區最先開發，主要規劃為央企總部。A片區開發自今年啟動，主要規劃為知名企業總部聚集區和國際一流的商務街區，而C片區的開發預計要5～6年之后。
世博園區A片區招商采取了“先入圍后競買”的新機制，即設置一定的入圍條件，符合條件的企業取得入圍資格后方可參加土地競買。
除中電投拿下的上述地塊外，世博園A區的另兩幅土地也順利出讓。其中，華泰保險集團股份有限公司以9.49億元的底價摘得A02A 03商辦地塊；深圳市立業集團有限公司以6.36億元底價摘得A02A 04商辦地塊，兩幅地塊成交樓面價皆為每平方米27075元。
值得一提的是，世博會地區A02A 04商辦地塊也是原世博園區內地塊首次由民營企業競得。21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為，未來越來越多的民企介入及地塊出讓環節競爭日趨激烈，都預示著世博園區的土地出讓正步入“多元化”及“市場化”的快車道。“相較B片區的‘低價’，此次A片區內地塊的出讓樓面價更符合地塊其本身的市場實際價值。”
而世博園區新一輪推地盛宴的到來以及地價的屢創新高，讓周邊在售住宅樓盤的價格也已經水漲船高。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄透露，世博園地區新一輪推地潮也讓周邊樓市沸騰。周邊的萬科五階坊、合生前灘一號、凱德嘉博名邸等公寓樓盤價格已從年初每平方米3.2萬～3.8萬元的水平迅速上升到如今的3.7萬～4.4萬元。
摘自《中國建設報》 2013-05-15 柳九邦
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