中國經濟在去房地產化震蕩中
時間：2011-04-26 09:37
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中國銀監會劉明康主席上周表示，將對銀行業金融機構開展新一輪房貸壓力測試，用以判斷和評估房地產信貸的風險大小，為金融監管部門在銀行業風險管理層面提供決策依據。化解相關風險，對金融體系的穩健運行休戚相關。當前加大監控力度，既有提前充足估計問題嚴重性的考量，也有為將來預防和規避可能的風險而積累數據資料的意圖。
由于忽視了普通民眾購房支付能力不足的現實，在多數地方政府“漲幅不低于GDP增幅”或“掛鉤可支配收入漲幅”的調控目標出臺后，社會各方對房地產調控的效果和執行力產生了很大懷疑，銀監會此時宣布新一輪加大強度的壓力測試，讓人自然而然聯想到這應該是“政策、資金、土地”三位一體的協調動作，是針對地方政府認識不到位、執行不力現狀的糾偏和引導措施之一。而在已公布房價控制目標的城市中，西安率先把新建住房價格增長幅度調整為與當年城鎮可支配收入增長幅度相結合，并限定為3.5個百分點之內，則是一個積極信號。
尤其引人注目的是，這次壓力測試以靈活審慎為原則，把房價下跌50%納入了測試的重點范圍，并給出了住房成交面積下降等前所未有的假設情形，同時把房價下降區分為輕、中、重三種特殊標準，分別需要測試房價平均下跌30%、利率上調27個基點的輕度情形；房價下跌40%、利率上調54個基點的中度情形；以及房價下跌50%、利率上調108個基點的重度情形。新測試標準遠高于去年5月房貸壓力測試設定的10%、20%和30%，頗耐人尋味，顯示出監管部門對房貸將來面臨的風險損失，對房貸安全性存在的重大隱憂，有了較充分的估計。
自然，房貸投放量相對巨大和集中的地方，也正是風險高度集中的地方，比如北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等七大重點城市，因為住房信貸風險長期累積而被列入房貸高風險地區。而顯著提高風險預警級別，需要通過壓力測試搜集風險承受指標數據，比照房價較大幅度下跌條件進行壓力測試，這將是評估風險暴發對金融體制可能造成沖擊的嚴重性度量，當是銀監會做足風險規避功課的題中應有之意。
當前，銀行的盈利模式中過多注入了房價“血液”，銀行風險中過多嵌入了房價的影子。因此，為防范和化解金融風險的集中和暴發，筆者以為最好的辦法，就是在風險上把銀行和房地產行業切割開來，在兩者間砌起一道有效的制度“防火墻”，不讓房地產行業的風險傳導到金融系統而釀成大禍，將是上善之策。
改變發展模式，調整經濟結構，優化產業布局，都得面臨陣痛，既需要“壯士斷腕”的膽識和勇氣，也需要“氣定山河”的果斷決策。如果從1993年住房改革算起，我國房地產行業已有18年的上行發展歷程，似乎超越和顛覆了行業發展的周期性規律。如果僅從1998年取消福利分房的時間點來算，這輪房價上升周期也已經走過13年，過度發展的特征已十分明顯。單純作為一個行業來觀察，不僅自身體量過分龐大，吸納社會資金、占用資源的能力早顯過頭之嫌，而且占用老百姓有限消費資金的能力也超越了任何行業，對各行各業協調、科學發展造成了傷害。毋庸置疑，為了整個經濟和金融體系的穩健運行，經濟“去房地產化”將是結構深度調整繞不開的一道關，而且已經到了十分急迫的程度了。
而以經濟發展長周期來看，當下的經濟轉型理應是讓房子回歸居住本能最有利的時機，如能加緊剔除附加在住房上的投資和投機功能，去除把房子等同于財富和貨幣的符號化功能，房地產行業就會回歸本位發展，整個產業結構的優化將能成為現實，被房地產過分吸納的資金和資源，將會被源源不斷釋放出來，“創新驅動”就有了現實基礎和土壤。
至于把房價調控目標和GDP增長幅度相掛鉤，則是對調控政策的誤讀和曲解。通過統計數據計算和分析，可以看得更清楚。我國改革開放的30多年來，整個GDP基本上都是持續增長的，增長的復合數值平均是9.9%。如果未來房價的上漲和GDP掛鉤，從邏輯結構上來看，就意味著房價未來有可能持續上升，而且要是GDP將來均值仍然增長9.9%，房價增長比GDP略低，只增長9%，那么即使只考慮未來5年后，房價的漲幅在現在的基礎上將超過50%。要是大家現在已經可以確認未來5年投機房地產的收益預期有50%的無風險收益，那不光那些投機性資金不會離開房地產市場，而且毫無疑問將有更多其他行業的生產、流通資金會選擇進入房地產市場淘金，這豈不是進一步加劇了經濟結構的失衡？
其實，從去年4月中旬提出房地產調控開始，到去年9月底第二輪房地產調控措施出臺，宏觀決策的路線圖其實早已清晰明朗了，但資金依然密集囤積炒房領域而不能自拔，直到今年元月下旬第三輪次房地產調控高調出場，囤積在房地產領域的大量投機性資金，終于明顯感受到了連續預警的累計作用，嗅到了房地產回歸本位漸行漸近的氣息，大量的房地產領域長期尋求增值的套利資金，或將不得不選擇離開房地產市場去尋找其他機會。
稍早時候，溫家寶總理在主持國務院常務會議時，對“普通商品住房價格與調控目標和群眾期待相比仍有較大差距”表達很大的關注和擔憂，并指出“特別是有的城市房價過高、上漲過快的局面沒有根本改變，有的地方落實中央調控政策的措施也不夠有力”是導致人民群眾不滿意的根源，為了鞏固和加強總的調控效果，國務院派出了巡視組去16個省市區全面督查。而從多方面跡象看，以這次督查為契機，中央政府或許還將會給地方政府加碼，制定更嚴格的調控政策。不排除國務院專門針對各省市調控政策的落實情況，出臺新機制、新方式、新手段的可能。
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